BTW op aankoop gronden vanaf 1 januari 2011

BTW op aankoop gronden vanaf 1 januari 2011

Vanaf 1 januari 2011 moet onder druk van Europa ook in België 21 procent BTW worden betaald op de aankoop van grond die samen met een nieuw gebouw wordt verkocht.

Momenteel moet op het gedeelte van de aankoopprijs dat slaat op de grond in het slechtste geval een registratierecht van 10 procent (Vlaanderen) of 12,5 procent (Brussel en Wallonië) worden betaald. Dat is zowat het hoogste tarief in heel Europa.

Vooral in Vlaanderen werden daarom de voorbije jaren heel wat maatregelen genomen om deze fiscale kost te beperken. Denk maar aan het verlaagd tarief bij een ‘klein beschrijf’, de korting (abattement) in Brussel, de meeneembaarheid van de betaalde registratierechten in Vlaanderen.

De BTW is tot 1 januari 2011 ‘beperkt’ tot de prijs die slaat op het nieuwe gebouw.

Europa …

Onder druk van de Europese Commissie moest België zijn wetgeving aanpassen. De Europese BTW-wetgeving schrijft immers voor dat bij een gezamenlijke verkoop, de grond aan hetzelfde BTW-stelsel moet worden onderworpen als het gebouw dat op de grond is opgericht. Wordt dit gebouw met BTW verkocht, dan moet ook op het deel van de prijs dat slaat op de ‘bijhorende’ grond BTW worden betaald.

De nieuwe maatregel gaat in op 1 januari 2011. Bij een verkoop vóór deze datum geldt de ‘oude’ regeling nog. Het is de bedoeling dat wanneer BTW moet worden betaald op het grondaandeel, geen registratierechten worden betaald. Maar de regeling van de registratierechten is momenteel nog niet volledig aangepast.

Niet voor iedereen

De nieuwe regeling geldt alleen voor de gelijktijdige verkoop door dezelfde persoon van grond bij nieuwbouw. Bestaande gebouwen (die ouder zijn dan twee jaar) kunnen immers niet meer met BTW worden verkocht zodat ook de grond niet meer aan de BTW kan worden onderworpen.

In dat geval verandert er dus niets, en moeten registratierechten nog steeds worden betaald op het gebouw en de grond.

De nieuwe regeling heeft ook geen impact op vastgoedtransacties waarbij de aandelen van een vastgoedvennootschap worden verkocht. Dergelijke verkoop is, zoals vroeger, vrijgesteld van registratierechten en BTW.

Meer betalen

De nieuwe regeling zal de fiscale kost van de aankoop van vastgoed verhogen wanneer de koper de BTW op de grond niet kan aftrekken. Dat is in de regel het geval voor particulieren.

Vandaag betaalt de particulier in het slechtste geval 10 procent (Vlaanderen) of 12,5 procent op de grond. Vanaf 1 januari 2011, wordt dit 21 procent BTW. Bovendien is er in het BTW-wetboek geen sprake van een verlaagd tarief voor de aankoop van nieuwbouw.

Ook een regeling van verrekening van eerder betaalde BTW bestaat niet. Er was wel voorzien in een tijdelijke korting voor een schijf van 50.000 euro waarop slechts 6 procent BTW moest worden betaald. Deze maatregel loopt af tegen eind van het jaar 2010. Bovendien moest een bouwaanvraag zijn ingediend vóór 1 april 2010.

De meerkost is trouwens niet alleen voor de particuliere koper weggelegd. Ook ziekenhuizen, scholen, gemeenten, OCMW’s zullen met een fiscale meerkost worden geconfronteerd. Een bedrijf daarentegen kan er in een aantal gevallen zelfs profijt aan doen.

Vermijden

De meerkost van de BTW vermijden, door snel te kopen kan nog steeds. Toch moeten deze slimme Belgen wel zeer goed oppassen.  De BTW-wetgeving bevat immers specifieke regels die bepalen wanneer de BTW ‘opeisbaar’ wordt op een verkoop.

De datum van de overeenkomst of notariële akte speelt hierbij geen rol. Wel het moment van de ‘levering’. Dit is het moment waarop het gebouw en de grond ter beschikking worden gesteld van de koper.

De nieuwe BTW-maatregel is van toepassing op ‘leveringen’ na 1 januari 2011. Wie in 2010 een overeenkomst tekent voor een gebouw en gebouwen die in 2011 worden opgeleverd, kan er toch aan zijn voor de moeite. Hij moet ermee rekening houden dat hij toch BTW zal moeten betalen op het grondaandeel.

Achterpoortje

De regeling is niet van toepassing indien de grond en het gebouw op twee verschillende tijdstippen worden verkocht of door twee verschillende verkopers (bv. een firma die eigenaar is van de grond en de bouwfirma die het gebouw heeft opgericht op de grond). Dat is in de praktijk niet zo moeilijk om te organiseren.

Nog vragen ?

Maak gebruik van ons gratis eerstelijnsadvies.

Stuur een e-mail Bel ons: 053/81.01.25

Delen