De volle eigendom van uw woning kopen via de vennootschap of is verhuren aan de vennootschap interessanter?

De volle eigendom van uw woning kopen via de vennootschap of is verhuren aan de vennootschap interessanter?

Een zelfstandige die vastgoed bezit of wenst aan te kopen, staat voor de keuze : verhuren ofwel onderbrengen in de vennootschap.

De beslissing mag niet louter fiscaal genomen worden, maar u moet wel stilstaan bij enkele cruciale elementen zoals de geplande duurtijd van het beroepsmatig gebruik, wat u na uw beroep met het onroerend goed wilt doen, ….

Indien u een onroerend goed bezit en u wilt dit deels privé en deels beroepsmatig gebruiken voor een bepaalde periode, bv. 20 jaar, met de bedoeling daarna het beroepsgedeelte terug te integreren met het privé-gebruik, dan koopt u de woning best niet aan met de vennootschap want wanneer u na die 20 jaar het onroerend goed uit de vennootschap wilt halen, dan hangt daar vaak een stevig prijskaartje aan.

Anderzijds mocht de zelfstandige dit onroerend goed op termijn integraal als beroepsgebruik aanwenden, dan kan een inbreng of aankoop via de vennootschap wel interessant zijn.

Aankopen …

Al eens gedacht bij het aankopen van uw gezinswoning aan een gesplitste aankoop ?  Een onroerend goed aankopen via een vennootschap biedt heel wat voordelen, maar er zijn ook niet te onderschatten nadelen aan verbonden.  Enkele nadelen kunnen vermeden  worden als de vennootschap niet de volle eigendom koopt, maar enkel het vruchtgebruik voor een bepaalde periode, bijvoorbeeld 20 jaar.  Privé wordt de investering beperkt tot de blote eigendom.  Deze techniek wordt de vruchtgebruikcontructie genoemd. 

Lees verder: http://www.ab-consult.be/content/vastgoed-kopen-uw-vennootschap

Verkopen of inbrengen …

Indien u inmiddels een gezinswoning met beroepsgebruik bezit, kan u deze onderbrengen in de vennootschap op 2 manieren : verkopen of inbrengen.

Op een verkoop moet in het Vlaanderen op de volle eigendom 10% registratierechten worden betaald.  Een alternatief voor de verkoop is het inbrengen van de woning in de vennootschap.  In dit geval doet de zelfstandige een kapitaalsverhoging door middel van inbreng van het onroerend goed in ruil voor aandelen van de vennootschap.  Er is dus geen geldtransactie.  Voor handelspanden is slechts een vast registratierecht van 25 euro verschuldigd.  Voor onroerende goederen met bewoning wordt ook hier op de volle eigendom 10% registratierechten betaald.

Daar stopt het niet mee, indien het beroepsgebruik in kosten werd genomen via de afschrijvingen dan is er doorgaans ook een meerwaarde die belastbaar wordt.

Verhuren …

Wordt de woning niet ondergebracht in de vennootschap, dan kan ze verhuurd worden. Het verhuren van de gezinswoning aan de vennootschap waarin men vennoot of zaakvoerder is, kan voordelen op korte termijn bieden.  De huurinkomsten mogen niet hoger zijn dan 5/3 x 3,97 (aanslagjaar 2012) van het kadastraal inkomen.  Indien deze toch hoger zijn, dan worden die belast als loon.  Dan moeten op de huurinkomsten niet alleen belastingen maar ook sociale lasten worden betaald.

PRO’s

+ Alle kosten (registratierechten, btw, onroerende voorheffing, enz) vallen ten laste van de vennootschap die ze kan aftrekken van de omzet uit haar activiteit.  Ook herstellings- en renovatiekosten zijn in principe volledig aftrekbaar respectievelijk afschrijfbaar, al bestaat er discussie over de aftrekbaarheid van de aanleg van zwembaden, tennisterreinen en siertuinen.

+ De vennootschap kan de intresten die ze betaalt op de lening aftrekken.

+ De vennootschap kan het gebouw (maar niet de grond) afschrijven.  Indien de vennootschap enkel het vruchtgebruik verwerft, kan de vennootschap de volledige waarde van het vruchtgebruik afschrijven.

CONTRA’s

- De vennootschap is eigenaar van de woning, niet de zelfstandige.  Dat heeft twee belangrijke gevolgen :

  • De speciale bescherming van de gezinswoning geldt niet. 
  • De langstlevende echtgenoot erft niet het vruchtgebruik op de woning, maar erft het vruchtgebruik op de aandelen van de vennootschap met daarin de gezinswoning.

- De zelfstandige wordt belast op een voordeel van alle aard voor het privé-gebruik van de woning. Vergeleken met een klassiek loon is dat evenwel nog altijd gunstig. 

- De woning verkopen wordt moeilijker.  De vennootschap zal op dat moment een meerwaarde realiseren.  Die meerwaarde zal worden belast in de vennootschapsbelasting (in principe 33,99%).  In plaats van het onroerend goed te verkopen kunnen de aandelen van de vennootschap verkocht worden.  Een koper vinden zal niet simpel zijn.

- Een vennootschap heeft bijkomende kosten tot gevolg.

Nog vragen ?

Maak gebruik van ons gratis eerstelijnsadvies.

Stuur een e-mail Bel ons: 053/81.01.25

Delen