Fiscale gevolgen van privéverhuur woning gebruikt voor beroepsdoeleinden

Fiscale gevolgen van privéverhuur woning gebruikt voor beroepsdoeleinden

Wanneer u een woning verhuurt aan een natuurlijke persoon die ze volledig als privéwoning gebruikt, dan wordt u in principe belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) verhoogd met 40%. Doorgaans is dat vrij voordelig. Verhuurt u bv. een woning met een KI van € 1.500 voor € 1.000 per maand, dan wordt u niet belast op 12 x € 1.000 = € 12.000, maar (voor aanslagjaar 2011) slechts op € 1.500 x 1,5461 + 40% = € 3.247 (art. 7, § 1, 2° a WIB).

Gebruikt de huurder de woning daarentegen (gedeeltelijk) beroepsmatig of verhuurt u aan een vennootschap, dan wordt u in principe wél belast op de volledige ontvangen huur, weliswaar verminderd met 40% aan kosten (eventueel beperkt tot 2/3 van het gerevaloriseerde KI). In ons voorbeeld wordt u dan belast op € 1.000 x 12 - 40% (beperkt tot € 1.500 x 2/3 x 3,87) = € 8.130. Om onaangename verrassingen te vermijden, is de formulering van het huurcontract echter zeer belangrijk, of u het gedeeltelijk beroepsmatige gebruik door de huurder nu toelaat of niet.

Verhuurt u een woning aan uw eigen vennootschap (waarvan u ook zaakvoerder of bestuurder bent), dan wordt u niet alleen belast op de werkelijke huur, maar bovendien wordt de huur die meer bedraagt dan 5/3 van het kadastraal inkomen x 3,87 (aanslagjaar 2011) belast als een loon.

Wat moet er in het contract komen te staan?

U staat geen beroepsgebruik toe.

Dan zet u dit alvast in het huurcontract, zo is dat voor de huurder van meet af aan duidelijk. Dat is echter niet voldoende. Doet de huurder dat nl. wél, dan wordt u toch extra belast. De fiscus vindt nl. dat hij zich niets hoeft aan te trekken van wat er in het huurcontract staat (al is niet elke rechter het daarmee eens).

Zodra de fiscus vaststelt dat uw huurder de huur als kosten aftrekt in zijn belastingaangifte, zal hij u belasten op de werkelijke huur. Hoe u dat dan oplost met uw huurder, is uw probleem… Anticipeer daar dus op in het huurcontract.

Verbied zo niet alleen dat hij de huur zelf als beroepskosten mag inbrengen, maar ook dat hij de bijkomende kosten, zoals bv. water, gas en elektriciteit, niet mag inbrengen. Volgens de meeste rechters is er immers sprake van ‘beroepsmatig gebruik’ door de huurder zodra hij de kosten i.v.m. de huur fiscaal in aftrek brengt.

Vermeld ook dat als hij dat toch doet, de huurprijs automatisch wordt verhoogd met uw fiscale meerkosten, zo is er daarover ook al geen discussie meer mogelijk voor de rechtbank.

U staat wél beroepsgebruik toe.

Staat u toch toe dat de huurder de woning gedeeltelijk beroepsmatig gebruikt, dan wordt u in principe belast op de volledige huurprijs. U wordt enkel belast op de werkelijke huur van het beroepsmatig gebruikte gedeelte (en voor het privégedeelte dus enkel op het geïndexeerde KI) als het beroepsmatige gedeelte afzonderlijk wordt vastgesteld in een (geregistreerd) huurcontract.

Splits de prijs zelf op. Verhuurt u bv. een woning voor € 900 en de huurder gebruikt 1/3 daarvan beroepsmatig, zet dan niet in het contract dat 1/3 van de woning beroepsmatig wordt gebruikt, maar dat € 300 van de huurprijs slaat op het beroepsgedeelte en € 600 op het privégedeelte.

Nog vragen ?

Maak gebruik van ons gratis eerstelijnsadvies.

Stuur een e-mail Bel ons: 053/81.01.25

Delen