Meerwaarde bij verkoop van gronden en gebouwen

Meerwaarde bij verkoop van gronden en gebouwen

Wanneer u een stuk grond of een gebouw verkoopt als particulier en u maakt hierop een winst, dan zal u in bepaalde gevallen belast worden op de meerwaarde. Een korte toelichting.

Meerwaarde op gronden

Bedoeld zijn de meerwaarden gerealiseerd op in België gelegen ongebouwde onroerende goederen (gronden) of op zakelijke rechten met betrekking tot ongebouwde onroerende goederen die zijn overgedragen onder bezwarende titel (verkoop of ruil).  Het betreft andere zakelijke rechten dan het recht van erfpacht of opstal.

Belastingtarief

Deze meerwaarden wordt belast :

  • Tegen 33% als de aankoop geen volle vijf jaar voor de verkoop plaatsvond. 
  • Tegen 16,5% als de aankoop vijf jaar of meer voor de verkoop plaatsvond, maar niet meer dan acht.

Is de termijn tussen aan- en verkoop langer dan acht jaar, dan wordt de meerwaarde niet belast en moet u ze niet aangeven.

De termijn vangt aan op de datum van de authentieke akte waarbij de verkrijging wordt vastgesteld.

Berekening van de meerwaarde

De meerwaarde is het verschil tussen de netto verkoopprijs, die u ontvangen hebt, en de oorspronkelijke aankoopprijs.

  • Met netto verkoopprijs bedoelt men de verkoopprijs verminderd met alle kosten naar aanleiding van de verkoop : advertenties, commissies aan een vastgoedkantoor enz.
  • De oorspronkelijke aankoopprijs mag echter forfaitair verhoogd worden met 25% kosten of zelfs met een hoger bedrag, als u dat kunt bewijzen (kosten van registratie, notaris, beplanting, nivellering, drainering, enz.).  De met de kosten verhoogde aankoopprijs wordt dan nogmaals verhoogd met 5% per volledig jaar dat verlopen is tussen de aan- en verkoop van de grond.

Voorbeeld

Aankoop van een terrein op 15 april 2007 voor 47.500 EUR.  De verkoop gebeurt op 9 juli 2009 voor 75.000 EUR.

Aankoopprijs: 47.500 EUR
Notariskosten: 7.375 EUR
Drainagekosten: 2.500 EUR
Beplanting: 2.500 EUR
Verlichting en riolering: 4.875 EUR
Totaal: 64.750 EUR
Er werden meer kosten gemaakt dan 25% van de aankoopprijs !
Verhoging voor het volledig jaar: + 10%
Totaal : 64.750 + 6.475 = 71.225 EUR

Verkoopprijs: 75.000 EUR
Publiciteitskosten: -1.500 EUR
Netto verkoopprijs: 73.500 EUR 

Meerwaarde belastbaar tegen 33% :
73.500 EUR - 71.225 EUR = 2.275 EUR
Wordt verdeeld volgens het eigendomsrecht

De belasting tegen 33% en 16,5% geldt alleen wanneer de vervreemding van de grond gebeurt binnen het normaal beheer van het privé-vermogen.  Als de verkoop van een grond kadert binnen de uitoefening van een beroepswerkzaamheid (bouwondernemingen, makelaars), wordt de meerwaarde belast als beroepsinkomen.

Meerwaarde bij snelle overdracht van gebouwen

Sinds AJ 98 moet u ook de meerwaarden aangeven gerealiseerd bij de (snelle) verkoop van gebouwen. 

Belastingtarief

Het tarief bedraagt 16,5% verhoogd met crisisbijdrage en gemeentebelasting.

Voor welke transacties

Meerwaardebelasting geldt :

  • Voor gebouwen onder bezwarende titel verkregen (vb. aankoop mits betaling van een geldsom) en verkocht binnen vijf jaar na het verlijden van de notariële aankoopakte.
  • Voor gebouwen die via schenking onder levenden werden verkregen en die vervreemd worden :
    - binnen drie jaar na de akte van schenking EN
    - binnen vijf jaar nadat de schenker ze onder bezwarende titel heeft verkregen
  • Gebouwen opgetrokken op een grond die onder bezwarende titel of bij schenking werd verkregen EN voor zover :
    -  de bouwwerken zijn aangeval binnen vijf jaar na verkrijging van de grond onder bezwarende titel door de belastingplichtige of de schenker, EN
    - het geheel binnen vijf jaar na datum van eerste ingebruikneming of verhuring van  het gebouw is vervreemd.

Voor het bepalen van de termijn geldt de datum van de authentieke akte, niet deze van de onderhandse overeenkomst (verkoopcompromis)

Vrijgestelde meerwaarde

 In een aantal gevallen is de meerwaarde op gebouwen nooit belastbaar, nl. wanneer het gaat om :

  • uw hoofdverblijfplaats, de eigen woning, nl. deze waarop de woningaftrek kan worden toegepast voor het tijdperk dat begrepen is tussen 1 januari van het jaar voorafgaand aan het jaar waarin de meerwaarde gerealiseerd wordt, en de datum van vervreemding.  Het maakt niet uit of een gedeelte van de woning wordt verhuurd.  Bij gedeeltelijk beroepsgebruik wordt alleen het privé-gedeelte vrijgesteld.  Het andere gedeelte vormt een beroepsmeerwaarde.
  • Het goed dat toebehoort aan een minderjarige, een juridisch onbekwaam persoon of aan een persoon aan wie een voorlopige bewindvoerder is toegewezen.
  • Een goed dat voor algemeen nu wordt onteigend of het voorwerp uitmaakt van een ruilverkaveling van landeigendommen.
  • Een goed dat in uw bezit is gekomen via erfenis.

Berekening van de meerwaarde

De meerwaarde is het positief verschil tussen volgende twee factoren :

Factor 1 :     De verkoopprijs of, indien hoger, de door registratie of de BTW-administratie in aanmerking genomen waarde, verminderd met de kosten gedaan voor de vervreemding van het gebouw.

Factor 2 :     De som van :
a) De verkrijgingprijs of aanschaffingsprijs of indien hoger, de door registratie of BTW aangenomen waarde.

b) + 25% of de werkelijke kosten van de verkrijging of van de overgang

c) + 5% (op a + b) voor elk jaar dat verlopen is tussen de datum van verkrijging en de datum van vervreemding.  Wanneer een gebouw wordt opgetrokken en nadien verkocht, geldt de verhoging met 5% afzonderlijk voor de grond (datum verkrijging grond) en het gebouw (per verlopen jaar tussen de eerste ingebruikneming of verhuring en de datum van vervreemding).

d) Verhoogd met de kosten van werken die :
- Door de eigenaar zijn gedragen
- Verantwoord worden op factuur
- Uitgevoerd zijn tussen verkrijging en vervreemding
- Uitgevoerd zijn door geregistreerd aannemer.
Uitgesloten zijn dus alle materialen en tuinaanplantingen die u zelf hebt gekocht en geplaatst en alle facturen van niet-geregistreerde aannemers.

e) Verminderd met eventueel verkregen vergoedingen voor schade aan het gebouw (vergoeding door de overheid of een verzekeraar).

Voorbeeld

In oktober 2005 kocht u een huis voor 125.000 EUR.  U verkocht het in juni 2009 voor 225.000 EUR.  In 2006 had u verbeteringswerken uitgevoerd, waarvoor u zelf 5.000 EUR materiaal had aangekocht en 20.000 EUR kunst staven met facturen van geregistreerde aannemers.

Verkrijgingprijs

Basisprijs: 125.000,00 EUR
25% forfaitaire kosten 31.250,00 EUR
Totaal = 156.250,00 EUR
15%  = 3 volle jaren x 5% = 23.437,50 EUR
Facturen geregistreerde aannemers 20.000,00 EUR
Totaal = 199.687,50 EUR

Verkoopprijs: 225.000,00 EUR
Makelaarsloon : 7.500,00 EUR
Totaal = 217.500,00 EUR

Meerwaarde : 217.500 EUR - 199.687,50 EUR = 17.812,50 EUR

Nog vragen ?

Maak gebruik van ons gratis eerstelijnsadvies.

Stuur een e-mail Bel ons: 053/81.01.25

Delen