Vastgoed kopen via uw vennootschap

Vastgoed kopen via uw vennootschap

Batibouw opent opnieuw de deuren op donderdag 21 februari 2013.  De Belg is geboren met een baksteen in zijn maag.  Al eens gedacht bij het aankopen van uw gezinswoning aan een gesplitste aankoop ?

Gesplitste aankoop …

U wil een woning kopen waarin, al dan niet, een deel van uw praktijk zal gevestigd worden.  Het kopen via een vennootschap biedt veel voordelen.  En de fiscus kan deze constructie niet meer verwerpen, zoals ze vroeger wel kon. 

Een onroerend goed aankopen via een vennootschap biedt heel wat voordelen, maar er zijn ook niet te onderschatten nadelen aan verbonden.  Enkele nadelen kunnen vermeden worden als de vennootschap niet de volle eigendom koopt, maar enkel het vruchtgebruik voor een bepaalde periode, bijvoorbeeld 20 jaar.  Privé wordt de investering beperkt tot de blote eigendom.  Deze techniek wordt de vruchtgebruikconstructie genoemd. 

Na 20 jaar komt het vruchtgebruik kosteloos bij de blote eigendom.  Vanaf dan bent u privé volle eigenaar van het pand, zonder dat u privé de integrale investering persoonlijk moet dragen.  De vennootschap doet dat voor het grootste deel in uw plaats.  De vennootschap heeft echter wel gedurende deze periode gebruik kunnen maken van het vruchtgebruik van het onroerend goed.

Vruchtgebruikconstructie …

De fiscale administratie volgt de constructie met argusogen. In de praktijk blijken tal van zelfstandigen nogal creatief om te gaan met het afwentelen van kosten op de vennootschap.

Deze vruchtgebruikconstructie staat al een hele poos onder vuur.  Dhr. Johan Crombez wil de turbo vruchtgebruikconstructies ernstig aanpassken en tracht dit te doen aan de hand van de nieuwe antimisbruikbepaling.  De bewijslast werd veranderd.

De belastingsplichtige moet bewijzen dat zijn vruchtgebruikconstructie niet enkel dient om belastingen te ontwijken maar tevens beroepsinkomsten crëert of behoud en het van economisch belang is.

Waardering vruchtgebruik …

De fiscus heeft echter haar oordeel gewijzigd en betwist steeds vaker de waarde van het vruchtgebruik.  Hoe hoger de waarde van het vruchtgebruik, hoe lager de waarde van de blote eigendom.  De zelfstandige zal de waarde van het vruchtgebruik liever zo hoog mogelijk schatten, soms zelfs overschatten.

De waardering moet volgens de rulingcommissie worden gewaardeerd tegen de werkelijke waarde.  Bij overwaardering kan een voordeel van alle aard voor de blote eigenaar ontstaan en wordt de zelfstandige privé belast op het voordeel van alle aard.

Doe steeds beroep op een specialist voor de waardering …

Een vruchtgebruikconstructie is nog steeds mogelijk op voorwaarde dat ze goed wordt opgezet (lees gestaafd en onderbouwd) en in de praktijk ook correct wordt nageleefd.

Het vruchtgebruik in handen van de vennootschap mag gerust het privé-gedeelte van het pand omvatten.  Hiervoor dient de zelfstandige ofwel huur te betalen aan zijn vennootschap ofwel wordt hij getaxeerd op het voordeel van alle aard dat immers forfaitair wordt bepaald op basis van het lage kadastrale inkomen.  Een KI van 1.200 euro (deel privé-gebruik) betekent een voordeel alle aard van afgerond 6.000 euro.  Op maandbasis is dit 500 euro.

Hoe het vruchtgebruik waarderen …

De waardering is een belangrijk punt van de constructie.  Er moet een realistische en economisch-financieel onderbouwde waardering van het vruchtgebruik gebeuren.  Dit gebeurt op basis van de jaarlijkse huurwaarde van het pand. 

Waarde vruchtgebruik = jaarhuuropbrengst x coëfficiënt in verhouding tot de duurtijd van het vruchtgebruik. 

Voor een duurtijd van 20 jaar is dit 13,59.

Voorbeeld :

Koopwaarde : 410.000 euro

Maandelijkse huurwaarde = 2.000 euro

Waarde vruchtgebruik = 2.000 x 12 x 13,59 = 326.160 euro

Waarde blote eigendom = 410.000 – 326.160 = 83.840 euro

Conclusie …

De vennootschap neemt een investering van 326.160 euro ten laste en privé wordt slechts 83.840 euro betaald.  De investering wordt gespreid over de duurtijd van het vruchtgebruik onder de vorm van afschrijvingen in kosten genomen van de vennootschap.  Een win-winsituatie voor beiden.

Nog vragen ?

Maak gebruik van ons gratis eerstelijnsadvies.

Stuur een e-mail Bel ons: 053/81.01.25

Delen