Zijn er belastingen verschuldigd bij de verkoop van mijn woning of enig ander pand?

Zijn er belastingen verschuldigd bij de verkoop van mijn woning of enig ander pand?

Bij de verkoop van een onroerend is het (bijna altijd) de koper die de registratierechten betaalt.  Moet de verkoper bij verkoop (andere) belastingen betalen ?

Wettelijk kader  …

Overeenkomstig Art. 90, 10° WIB zijn meerwaarden bij verkoop van gebouwde onroerende goederen belastbaar als divers inkomen wanneer die goederen onder bezwarende titel zijn verkregen (aankoop) en binnen de 5 jaar na de datum van die verkrijging zijn vervreemd (verkocht).  Dan is op de meerwaarde 16,5% personenbelasting verschuldigd, verhoogd met de aanvullende gemeentebelasting.

Verkoopt een particuliere eigenaar de woning die hij als gezinswoning gebruikte (en waarvoor de eigenaar de woningaftrek in de personenbelasting heeft toegepast) binnen de 5 jaar na aankoop, dan is de meerwaarde niet belastbaar (Art. 93 bis WIB).

Niets is minder waar  …

De fiscus onderzoekt of de meerwaarde is verkregen uit het normaal beheer van een privé-vermogen.  Wanneer de fiscus opmerkt dat u belangrijke of opeenvolgende kredieten aangaat, en diverse aan- en verkooptransacties volgen elkaar op, dan bestaat de kans dat de verkoper toch belast wordt op de meerwaarde en dit tegen een tarief van 33% te verhogen met de aanvullende gemeentebelasting.

Wat is privé-vermogen  …

Tot het privé-vermogen behoren de goederen die u heeft verkregen door erfopvolging, schenking of door eigen sparen of als wederbelegging van verkochte goederen.

Wat is normaal beheer  …

Wanneer een privé-persoon een woonhuis koopt tegen een geringe prijs, het grondig renoveert en hiervoor één of meerdere leningen aangaat, het woonhuis vervolgens kort na de renovatie verkoopt met een aanzienlijke meerwaarde, en een ander woonhuis aankoopt waar hij terug aan het renoveren slaat, dan is de grens van het normaal beheer wellicht overschreden en riskeert de verkoper een belastingsaanslag op de meerwaarde.

Mocht diezelfde eigenaar na renovatie er een aantal jaren zijn hoofdverblijfplaats houden en na 10 jaar het gerenoveerde woonhuis verkopen tegen een riante prijs, dan zal het gevaar voor een meerwaardebelasting vrijwel onbestaande zijn.

Beroepsactiviteit  …

Wanneer een werknemer in zijn woonhuis een ruimte benut als bureau en hiervoor een gedeelte van de woning fiscaal afschrijft of verbouwingswerken aan de woning uitvoert en deze afschrijft, wordt tevens belast op de gerealiseerde meerwaarde.

Enkel handelaars die een vereenvoudigde boekhouding voeren en geen afschrijvingen toepassen op bepaalde activa zullen in principe niet belastbaar zijn op de eventuele meerwaarde die wordt gerealiseerd op deze activa.

Evenwel zou een werknemer die voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid kunnen worden belast op de meerwaarde, wanneer deze zijn woonhuis verkoopt en een gedeelte van het woonhuis heeft afgeschreven omdat hij een werkplaats in het woonhuis heeft aangewend voor zijn beroepswerkzaamheid.

Kosten  …

Om de meerwaarde te bepalen die belastbaar is als divers inkomen kunnen bepaalde kosten zoals deze van aankoop, werkelijke bewezen kosten van werken betaald door de verkoper en/of forfaitaire toeslagen per verstreken jaar in rekening worden gebracht.

Conclusie  …

Het al of niet belastbaar zijn op de meerwaarde vloeit uitsluitend voort uit een wettelijke basis.  Enkel als vanuit fiscaal oogpunt winsten of baten worden aangegeven in de fiscale aangifte wordt gesproken van beroepsmeerwaarden en zijn deze dus belastbaar.

Nog vragen ?

Maak gebruik van ons gratis eerstelijnsadvies.

Stuur een e-mail Bel ons: 053/81.01.25

Delen